Amerika kecanduan tempat parkir – dan itu mematikan ekonomi

Ini bukan hanya pemborosan ruang yang sangat besar — ​​ini mematikan ekonomi

Anda dapat belajar banyak tentang nilai perusahaan atau masyarakat dengan cara mengalokasikan sumber daya. Bisnis yang peduli dengan kolaborasi akan berinvestasi dalam perangkat lunak dan kebijakan SDM untuk membantu mendorong hubungan antar karyawan. Masyarakat yang berkomitmen untuk perumahan dan memberi makan rakyatnya akan memastikan banyak lahan didedikasikan untuk rumah dan pertanian. Dengan menggunakan kriteria itu, bukanlah lompatan besar untuk menyimpulkan bahwa bisnis dan masyarakat Amerika percaya bahwa mobil dua kali lebih berharga daripada manusia.

Parkir menghabiskan banyak ruang dan uang di AS. Sebuah gedung perkantoran biasa mengalokasikan sekitar 175 kaki persegi per karyawan tetapi mengalokasikan dua kali lipatnya, hampir 350 kaki persegi, per kendaraan yang diparkir. Menurut pembangun WGI, rata-rata kios parkir di AS menghabiskan biaya pembangunan $27.900, lebih mahal daripada banyak mobil kompak baru. Di tempat-tempat yang tanahnya mahal, seperti Lembah Silikon, harga bisa meroket hingga lebih dari $85.000 per kandang.

Parkir dan infrastruktur mobil terkait sering diabaikan tetapi biaya modal yang sangat besar dan membuat tujuan seperti meningkatkan perumahan yang terjangkau, mengurangi gas rumah kaca, dan meningkatkan kualitas hidup perkotaan lebih sulit dipahami.

Uang dan sumber daya yang didedikasikan untuk parkir dapat digunakan untuk tujuan lain, tetapi sulit untuk menghentikan ketergantungan negara kita pada parkir. Dan sementara banyak orang dan bisnis berfokus pada teknologi mobil baru seperti mengemudi otonom atau elektrifikasi, fokus pada peningkatan mobil itu sendiri mengabaikan masalah yang lebih besar di mana harus menempatkannya.

Biaya parkir yang menakjubkan

Ketika saya menjadi eksekutif proyek untuk transportasi di divisi real estat Google, saya ditugaskan memikirkan cara memindahkan puluhan ribu orang secara lebih efisien dan dengan cara yang meminimalkan penggunaan lahan. Namun saat saya meneliti cara terbaik untuk mencapai tujuan tersebut, semuanya terus mengarah kembali ke satu masalah utama: parkir.

Apa yang saya temukan benar-benar membingungkan: Beberapa perkiraan telah menempatkan jumlah tempat parkir di AS pada angka 2 yang mencengangkan. miliar, lebih dari enam untuk setiap mobil terdaftar di negara tersebut. Tempat-tempat ini diperkirakan seluas 14.000 mil persegi secara nasional, kira-kira seluas daratan yang sama dengan gabungan Connecticut dan Vermont.

Itu adalah banyak tanah yang bisa lebih baik digunakan dengan cara lain. Dan saat berbicara dengan pengembang real estat, arsitek, dan perencana kota, kami mengetahui bahwa ini bukan hanya masalah Google. Hampir setiap orang yang mencoba membangun di mana saja di seluruh negeri akhirnya mengalami masalah parkir.

Mengakomodasi mobil berdampak besar pada banyak aspek masyarakat kita, termasuk perumahan. Sebuah studi yang diterbitkan pada tahun 2018 oleh Kantor Akuntabilitas Pemerintah federal menemukan bahwa parkir menambah biaya rata-rata $56.000 per unit untuk perumahan multi-keluarga di California dan Arizona. Parkir menyumbang sekitar 27% dari biaya per unit, terlepas dari apakah penduduk memiliki mobil atau tidak. Sekolah Urusan Publik Luskin UCLA memperkirakan bahwa penyewa tanpa mobil, terutama penduduk berpenghasilan rendah, membayar hampir setengah miliar dolar setiap tahun untuk parkir yang tidak mereka gunakan dan secara efektif mensubsidi orang lain. Membangun perumahan menjadi jauh lebih sulit semata-mata karena biaya menampung mobil yang bahkan tidak dimiliki oleh banyak penduduk.

Ada beban pajak juga. Karena pajak properti tidak hanya didasarkan pada nilai tanah tetapi setiap perbaikan yang dilakukan padanya, tempat parkir membayar pajak properti lebih sedikit daripada gedung perkantoran, kompleks apartemen, atau toko di sebidang tanah yang sama. Penggunaan kembali parkir untuk tujuan bisnis seperti ritel akan meningkatkan aktivitas penghasil pajak, membantu mendanai layanan vital, dan menciptakan lapangan kerja. Toronto memberikan contoh sempurna tentang nilai yang diciptakan dengan mengalihkan ruang-ruang ini: Para peneliti memperkirakan bahwa ketika restoran mengubah ruang parkir tepi jalan menjadi teras untuk pengunjung selama pandemi, mereka menghasilkan pendapatan 49 kali lipat dari biaya parkir yang seharusnya berasal dari ruang yang sama.

Budaya yang berfokus pada mobil, termasuk semua infrastruktur yang diperlukan untuk menggunakan mobil, memiliki biaya lingkungan yang signifikan. Transportasi dalam segala bentuknya adalah penyumbang emisi gas rumah kaca nomor 1 di AS pada tahun 2020 — tetapi emisi tersebut berasal lebih dari sekadar pipa knalpot kendaraan. Tempat parkir menggunakan bahan padat energi dan karbon seperti beton dan aspal. Sebuah studi tahun 2011 oleh para peneliti di Arizona State University dan University of California, Berkeley, menemukan bahwa untuk banyak perjalanan kendaraan, biaya lingkungan tempat parkir melebihi biaya lingkungan penggunaan kendaraan.

Tapi biaya terbesar — ​​dan paling tidak terukur — dari kebutuhan Amerika yang tak terpuaskan akan parkir adalah kualitas hidup. Tidak hanya waktu yang terbuang sia-sia dalam lalu lintas, tetapi parkir dan jalan-jalan padat mengambil lahan yang malah dapat digunakan untuk membangun pembangunan multiguna yang lebih padat, lebih layak huni, ramah pejalan kaki dan sepeda yang menggabungkan perumahan, kantor, ruang terbuka, hiburan, dan ritel . Pengambilalihan parkir telah membuat pendakian yang lebih curam untuk mencapai impian kota 15 menit, di mana jenis kebebasan yang berbeda dapat menggantikan mitos bahwa mobil entah bagaimana sama dengan kebebasan pribadi.

Transportasi yang lebih baik, penggunaan lahan yang lebih baik, kota yang lebih baik

Upaya sedang dilakukan untuk akhirnya menyingkirkan Amerika dari pengabdiannya yang tidak sehat terhadap parkir. Salah satu domino pertama yang jatuh adalah persyaratan parkir minimum, atau aturan yang memaksa pengembang untuk membangun jumlah parkir yang ditentukan secara sewenang-wenang alih-alih menyesuaikan tingkat parkir untuk memenuhi kebutuhan pasar. California memberlakukan pembatasan di seluruh negara bagian pada persyaratan parkir minimum tahun ini, sementara Buffalo, Portland, dan banyak kota lain telah menghilangkan persyaratan yang seringkali boros ini.

Menghapus persyaratan parkir dan membuat perubahan lain yang masuk akal pada aturan parkir, seperti mengurangi parkir gratis di pusat kota, adalah awal yang menjanjikan, tetapi benar-benar mematahkan ketergantungan negara pada parkir akan membutuhkan perubahan yang lebih luas — dan lebih menantang. Kota-kota di Amerika akan membutuhkan desain kota yang lebih baik dan pilihan transportasi yang dapat membuatnya lebih layak huni. Jenis kota yang sangat diinginkan banyak orang cukup padat untuk menyediakan akses mudah ke perumahan, pekerjaan, rekreasi, hiburan, dan kesehatan, dengan banyak taman dan ruang terbuka, tetapi tidak terlalu padat sehingga terasa sesak.

Di beberapa kota Amerika yang beruntung, tetapi lebih umum di Eropa, Anda dapat menikmati kopi di meja luar ruangan, menghadiri pertemuan makan siang, dan berbelanja tanpa memerlukan mobil. Kunci untuk mewujudkannya di lebih banyak kota adalah menyediakan transportasi agar lokasi-lokasi ini mudah diakses. Tapi ketergantungan kita pada mobil membuat hal itu hampir mustahil untuk dicapai.

Lingkungan yang sangat padat dapat berkembang di mana angkutan massal tersedia. Namun, lingkungan yang tidak memiliki akses angkutan massal yang berkualitas biasanya mengandalkan mobil. Saat lingkungan ini dibangun, penduduk membawa lebih banyak mobil. Ini menghasilkan jalan yang lebih lebar dan lebih banyak tempat parkir, mendorong hal-hal yang lebih jauh dari satu sama lain, membuat segala sesuatunya kurang dapat diakses. Ada kesenjangan besar antara kepadatan ideal untuk mobil dan kepadatan ideal untuk angkutan massal.

Banyak reformis perkotaan, perencana kota, dan arsitek menyebutnya kepadatan Goldilocks. Meskipun definisinya beragam, Kongres untuk Urbanisme Baru menggambarkannya sebagai distrik yang memiliki sumber daya ekonomi, sosial, dan sipil dalam waktu tempuh 15 menit. Sayangnya, itu juga disebut sebagai “tengah yang hilang” karena kelangkaannya di AS.

Perbedaan dalam aktivitas ekonomi yang dapat dibuka oleh kepadatan ideal sangat mencengangkan. Sebuah studi baru-baru ini oleh Brookings Institution menemukan bahwa kelompok padat bangunan komersial, pertokoan, dan perumahan — yang dapat ditemukan di bagian Plano, Texas; Springfield, Massachusetts; dan New Orleans – hanya mengambil 3% dari tanah kota tetapi menyumbang 40% dari pekerjaan. Studi ini juga menemukan bahwa mencapai kepadatan ideal meningkatkan kemakmuran ekonomi untuk semua dan khususnya menguntungkan orang kulit berwarna dan rumah tangga berpenghasilan rendah, yang cenderung lebih mungkin tinggal di dekat bagian tersebut.

Menghapus mobil serta parkir dan infrastruktur lain yang mereka gunakan akan membebaskan lahan untuk lebih banyak perumahan, pekerjaan, aktivitas komersial, rekreasi, dan rekreasi. Sebagai bagian dari analisis baru-baru ini, tim saya menentukan bahwa parkir permukaan, layang, dan bawah tanah menempati 60% lahan yang ada di distrik Fisherman’s Wharf di San Francisco — dan persentase tersebut belum pernah terjadi sebelumnya di lingkungan perkotaan padat lainnya. Tapi kami lebih dekat untuk memecahkan demam parkir daripada yang disadari banyak orang. Sebuah studi oleh Biro Statistik Transportasi menemukan bahwa hampir dua pertiga perjalanan yang dilakukan orang Amerika pada tahun 2021 kurang dari 5 mil. Teknologi mobilitas seperti e-sepeda dan kereta gantung yang ditinggikan dapat memungkinkan akses yang lebih baik ke perdagangan, layanan, dan angkutan massal dengan memindahkan orang tanpa menambah kemacetan.

Menciptakan kota yang sejahtera dan berkelanjutan dimulai dengan menyadari bahwa mengakomodasi dan mendorong ketergantungan mobil tidak hanya memengaruhi dompet penduduk tetapi juga lingkungan dan kualitas hidup mereka. Mengubah kesadaran itu menjadi tindakan — mengembangkan lingkungan yang dapat dilalui dengan berjalan kaki, bersepeda, dan meningkatkan akses ke opsi transit yang nyaman — dapat membantu mengakhiri ketergantungan orang Amerika pada mobil dan membuat hidup lebih baik bagi semua orang.

Jeral Poskey adalah mantan eksekutif proyek untuk transportasi di divisi real estat Google, dan CEO Swyft Cities saat ini di Mountain View, CA.